Время чтения ≈ 5 минут

Усиление контроля государства за застройщиками и вступление в силу с 1 июля поправок к 214-ФЗ неминуемо изменят работу девелоперских компаний с небольшим портфелем объектов. Как отмечают эксперты, далеко не все смогут соответствовать ужесточившемуся законодательству и в итоге должны будут либо научиться работать по-новому, либо покинуть рынок. Вариантов, собственно говоря, у застройщиков останется немного. Возводить жилые дома и продавать в них квартиры будет возможно по предварительным договорам купли/продажи (ПДКП) и по схемам ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и ЖНК (жилищно-накопительный кооператив). Ибо привлекать через них средства в строительство законодательство пока позволяет. О том, какие возможности открывает перед покупателями новостроек вступление в жилищные кооперативы, и какие риски им придется учитывать, сайт выяснил у экспертов.

Хорошо забытое старое

Еще недавно казалось, что ЖНК и ЖСК остались в далеком прошлом, во всяком случае, после 2015 года в столице и области подобных схем при реализации новостроек практически не сохранилось. Именно тогда государство субсидировало ипотечную ставку до 12%, а застройщики московского региона массово перешли на продажи по договорам долевого участия (ДДУ). Создавалось впечатление, что век жилищных кооперативов подошел к своему логическому концу, а о существовании ЖНК напоминали только скандалы с обманутыми дольщиками: уголовные дела в Оренбурге (ЖНК «Казачий форпост», хищение 35 млн руб.), Барнауле (ЖНК «Наш дом», 26 млн рублей), история в Приморье (ЖНК «Приморский» и ЖСК «Солнечная долина») и т.д.

Тем не менее, по данным Центробанка РФ, контролирующего деятельность жилищных кооперативов, всего в реестре числится 90 ЖНК. В реальности стабильно работающих организаций - около 60, так как 20 ЖНК уже ликвидировано, а около десятка находятся в предбанкротном состоянии. Можно сделать вывод, что, как минимум, региональные застройщики от привлечения средств в строительство через жилищные кооперативы не отказались, и - более того - даже продолжают выводить на рынок новые проекты. Например, в марте компания «Унистрой» объявила о старте в Уфе масштабного проекта - жилого комплекса «Венский лес», купить квартиру в котором можно через ЖНК.

Эксперты считают, что в ближайшие несколько месяцев число таких застройщиков увеличится. «Я уверена, что ЖНК начнут активно свой рост после 1 июля 2018 года. Потому что небольшие застройщики, строящие по 3-4 дома до 120 квартир в среднем, не смогут работать по ФЗ-214. При том, что у нас банковское проектное финансирование не развито, и сколько уйдет времени на то, чтобы финансировать все проекты, тяжело сказать», - прогнозирует Виолетта Басина, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей.

По ее словам, после вступления в силу поправок к 214-ФЗ в первую очередь пострадает небольшой бизнес, такие компании вынуждены будут уйти с рынка. Возможно, год-два они еще продержатся, достраивая старые объекты, а дальше такой бизнес не сможет создавать новые. Поэтому застройщикам придется либо искать альтернативные варианты, либо идти в какие-то незаконные схемы. В Комитете предполагают, что многие девелоперы в ближайшем будущем начнут работать по ФЗ-215, и считают важным, чтобы они «воспользовались данной возможностью с умом», и даже предлагают подстраховать строительный бизнес.

«Если застройщики опять начнут брать деньги, воровать их и уходить, мы получим ту же самую картину, что и по ФЗ-214 — возможности работать на рынке у них не будет. Чтобы этого не произошло, мы придумали механизм в виде Ассоциации и Фонда защиты граждан, куда застройщик перечисляет денежные средства», - рассказывает Виолетта Басина. Перечисленные застройщиком денежные средства будут выступать как гарант достройки объекта, в случае, если у компании вдруг начнутся финансовые проблемы.

Кроме этого были разработаны единые стандарты и правила работы на рынке. Конечно, они заявлены в добровольном, а не законодательном порядке, но до физических лиц Ассоциация будет доводить понятную информацию: вот, есть застройщик, есть ЖНК, фонд, банк, государство, где все работает в едином консорциуме, и при покупке жилья по данной схеме рисков для физического лица не будет вообще никаких. Но при этом есть четкое понимание, что юридическое лицо, которое работает по данной схеме, будет действовать по единым правилам и находиться под определенным контролем: в этом случае застройщики будут следить друг за другом. Так как если у одного застройщика будут возникать сложности, то Ассоциация будет финансировать его, чтобы вытащить проект и не допустить появления обманутых дольщиков.

О плюсах и минусах ЖНК

Первое и основное преимущество ЖНК — возможность приобретения жилья без участия в ипотеке. В жилищно-накопительном кооперативе можно брать рассрочку под 1-5% годовых максимум, здесь не запрашивают справок о доходах, не требуют, чтобы на момент обращения у человека была работа последние три-шесть месяцев. Кроме того, членом ЖНК можно становиться в возрасте 16 лет.

Когда гражданин покупает квартиру на вторичном рынке, то 30% суммы он накапливает самостоятельно, а 70% стоимости квартиры за него оплачивает ЖНК. И далее он уже рассчитывается с ЖНК по определенной схеме, в зависимости от того, какой период накопления и погашения человек выбирает. В случае с ЖНК размер платежей можно варьировать, делая его удобным для физлица, в отличие, например, от размера платы, который устанавливает банк на свое усмотрение. «Многие граждане, которые не имеют большой зарплаты или у них испорченная кредитная история, не могут обратиться в банк за получением ипотеки — и поэтому ЖНК для них действительно хороший шанс для приобретения собственного жилья», - отмечает Виолетта Басина.

Если рассмотреть эту схему с точки зрения гарантий на строящемся рынке, то ЖНК работает по ФЗ№215. Это некоммерческая форма организации, целью которой является именно обеспечение граждан жильем. ЖНК может потратить свои средства либо на покупку готового жилья, либо на строительство нового. Если это строительство, то те денежные средства, которые перечисляют физические лица либо государственные структуры, ЖНК может потратить всего в размере 20%. Остальные средства находятся на спецсчете до тех пор, пока жилье не будет введено в эксплуатацию. За целевым расходованием денежных средств следит ЦБ РФ. Это гарантия для граждан, что их средства будут направлены на жилье, и что они не будут потрачены до тех пор, пока жилье не будет построено. Поэтому, фактически, здесь риски отсутствуют. В любой момент гражданин может выйти из ЖНК и получить свою действительную стоимость пая.

Как правило, действительная стоимость пая в течение года увеличивается: денежные средства находятся на спецсчете под проценты— 7-8% по депозитам сегодня в среднем на рынке. Соответственно, сумма, которая находится там, увеличивается на 7-8%. А если жилье покупается и денежные средства переводятся в квадратные метры, стоимость пая также увеличивается в зависимости от удорожания жилья.

Так как за деятельностью ЖНК ведется контроль со стороны ЦБ, у вкладчиков риски практически отсутствуют. Если смотреть с точки зрения банкротства — его могут обанкротить только сами члены ЖНК, приняв такое решение на общем собрании. Например, если ЖНК выполнило задачу по строительству домов, и больше ЖНК не нужен. Также может быть выдвинута инициатива со стороны ЦБ, в том случае, если ЖНК за последний квартал предоставил отчет, который не соответствует требованиям нормативно-финансовой устойчивости — по контролю целевого расходования денежных средств. В данном случае ЦБ выдвигает требование по устранению данных замечаний. Если замечания не устраняются, то ЦБ может инициировать процедуру банкротства.

У физических лиц гарантии в отношении участия в ЖНК по ФЗ-215 значительно выше, чем по ФЗ-214. Во вступающем в силу ФЗ-218 тоже появляются статьи о целевом расходовании денежных средств, о закрытии денежных средств на эскроу-счетах, — в общем, прописаны те же самые гарантии, что в ФЗ-215.

Сейчас купить жилую недвижимость в рассрочку можно не только при помощи ипотечного кредитования. Одним из таких вариантов является жилищно-накопительный кооператив или как называют его в народе ЖНК. История ЖНК начинается с 2001 года и действует по сей день.

ЖНК – это добровольно созданное объединение граждан для покупки жилых помещений посредством объединения паевых взносов. То есть ЖНК привлекает денежные средства населения и за счет этих денег покупает жилье для своих членов. Участник кооператива вносит паи, накапливает определенную сумму от общей стоимости жилья, после чего кооператив покупает для него квартиру. После этого член ЖНК может пользоваться жильем, то есть проживать в нем, но при этом недвижимость остается в собственности ЖНК. Член кооператива продолжает оплачивать взносы до момента полного погашения стоимости жилья. После того, как все выплачено, он становится полноправным владельцем квартиры.

Для того чтобы стать пайщиком в ЖНК, необходимо:

1. Выбрать непосредственно сам жилищно-накопительный кооператив;
2. Выбрать квартиру;
3. Сделать вступительный взнос (от 2х процентов от общей цены квартиры).
4. Начать вносить паи для накопления первоначального взноса на квартиру.

Стоит отметить, что первоначальный паевой взнос должен быть не менее 2 тысяч долларов. Величина ежемесячных паевых взносов определяется руководством кооператива и пайщиком в индивидуальном порядке, в соответствии с возможностями последнего. Въехать в новую квартиру вы можете после того, как сумма паевых взносов достигнет 30-50 процентов от общей цены квартиры (в зависимости от выбранного вами ЖНК). Вы проживаете в квартире, гасите задолженность и на ваши деньги приобретается квартира другим членам кооператива. Взаимное кредитование пайщиков – это и есть то, на чем держатся жилищно-накопительные кооперативы.

Многие могут увидеть сходство ЖНК с ипотекой. На самом деле здесь больше отличий, нежели общих характеристик:

1. При членстве в ЖНК гражданин получает право пользования квартирой не раньше чем через 2 года после его вступления в кооператив, а также начала выплаты первоначального взноса (стадия накопления). При ипотеке в квартиру можно въехать сразу.
2. При ЖНК жилье переходит в собственность гражданина после того, как он в полной мере выплатит паевой взнос. При ипотеке квартира становится вашей сразу после ее покупки, однако до полного погашения задолженности, недвижимость останется в залоге у банка.
3. Минимальный первоначальный взнос при ипотеке равен 5-30 %, в то время как при ЖНК 30-50 %, но при ипотеке вносить его нужно единовременно, а при членстве в ЖНК на протяжении 2х лет.
4. Срок погашения ипотечной задолженности может достигать 30 лет, а при ЖНК он не может превышать более чем в полтора раза срок первичного накопления.
5. Процент за пользование кредитом равняется 12-19 %, а членский взнос всего 2-7 процентов.
6. Банки обычно «набивают» своим клиентам страхование, как жизни, так и имущества, а члены ЖНК могут не пользоваться этой услугой;
7. При получении ипотеки в банке сотрудники будут досконально проверять вашу кредитную историю и платежеспособность, а в ЖНК такие проверки отсутствуют.

Вследствие вышесказанного каждый может выделить для себя определенные плюсы и минусы ссуды каждого вида. Услугами ЖНК пользуются в большинстве те граждане, которые могут в достаточно короткий срок выплатить как первоначальный взнос, так и последующие взносы, и тем самым быстрее въехать в квартиру.

Выгодно по этой схеме покупать квартиры-апартаменты и просто сдавать их, выплачивая на полученные от аренды деньги оставшуюся стоимость. Стоит отметить, что аренда апартаментов в Москве достаточно выгодная процедура, которая позволит вам не только оплачивать ежемесячные платежи, но и оставлять какую-то часть средств для себя. Таким образом, квартира будет полностью вашей через небольшой промежуток времени, а вы еще до этого момента, будете получать с нее доход. Именно поэтому многие вполне обеспеченные москвичи предпочитают вкладывать деньги именно в ЖНК, чтобы как можно быстрее выплатить деньги за квартиру и тем самым в короткие сроки обзавестись собственным жильем.

Конечно, несмотря на такие очевидные плюсы, есть в процедуре получения квартиры через ЖНК и свои отрицательные стороны. Во-первых, сумма вступительного взноса при выходе из ЖНК не возвращается. Во-вторых, при накоплении суммы первоначального взноса вы можете получить ключи от заветной квартиры не сразу. Как отмечают многие эксперты, может пройти несколько месяцев и даже лет. Эти сроки зависят от количества пайщиков, которые прибудут в ряды кооператива, а также от размера и периодичности вкладывания денег на счет кооператива. Также стоит учитывать тот факт, что стоимость жилой недвижимости, особенно в столице растет в год на 10-15 %, поэтому после внесения необходимой суммы на выбранную ранее квартиру члену кооператива потребуется либо вносить дополнительно недостающую сумму или же довольствоваться более дешевым жильем.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) похож на кассу взаимопомощи — часть денег за квартиру вносит пайщик, а остальное выплачивает кооператив. Генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки » Софья Лебедева рассказала порталу сайт об особенностях ЖНК и рисках, с которыми связана покупка недвижимости по такой схеме.

Что такое ЖНК

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) представляет собой добровольное объединение граждан, созданное для покупки жилья при помощи совместно накопленных паевых взносов. ЖНК регулируется 215-ФЗ и другими законами, контролирующими деятельность потребительских кооперативов.

Согласно законодательству, денежные средства пайщиков кооператив вправе использовать для приобретения или постройки жилья (в том числе в многоквартирных домах). Также ЖНК может сам выступать в качестве застройщика , либо исполнять роль участника долевого строительства (используя общие денежные средства). Минимальное количество участников кооператива — 50 человек, а максимальное — 5000. Вступить в организацию может любой гражданин, достигший 16 лет.

Процесс вступления в ЖНК довольно прост:

1. будущий участник пишет заявление о вступлении в организацию соответствии с Уставом кооператива и 215-ФЗ;

2. после положительного решения руководства ЖНК о принятии гражданина в организацию сведения о нем вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (согласно 129-ФЗ);

3. участник оплачивает вступительный взнос и первый паевый взнос;

4. После пайщик получает документ, подтверждающий его членство в кооперативе. Это может быть договор паенакопления либо аналогичный, к примеру, договор участия в ЖНК.

При этом минимальный взнос для вступления в жилищно-накопительный кооператив законодательством не предусмотрен — каждое объединение эту сумму определяет самостоятельно.

Нужно отметить, что также кооперативы самостоятельно рассчитывают размер паевых взносов и сумму, накопив которую участник может приобрести жилье или начать его строительство. Также руководством ЖНК назначается график внесения паевых взносов и возможные условия привлечения заемных средств.

То есть, вступив в кооператив, участник делает первоначальный взнос. Затем, согласно графику, оплачивает паевые взносы, и, накопив нужную сумму, покупает себе квартиру (готовую или в строящемся доме). Затем он, так же по графику, выплачивает остаток стоимости квартиры не позднее срока, оговоренного, как максимальный для погашения. Конечно, при расчетах учитывается тот факт, что паевые взносы участников объединения должны компенсировать организационные затраты ЖНК. Другими словами, пайщики еще оплачивают членские взносы (чаще это небольшой процент от стоимости жилья, например, 0,05%).

Формы участия в ЖНК существуют самые разнообразные.

Основные требования к форме ЖНК — соответствие действующему законодательству и надежность организации с финансовой точки зрения. Нужно уточнить, что под формой участия в ЖНК подразумевается способ внесения паевых взносов (график), их размеры, а также условия, при которых участник может приобрести квартиру (сумма, которую необходимо накопить, например, 50% от общей стоимости квартиры).

Согласно п.2. ст.27 215-ФЗ формы участия в ЖНК обязательно устанавливают:

1. минимальный и максимальный периоды внесения паевых взносов, минимальный размер взносов (или способ определения их размеров), часть паевого взноса, после накопления которой кооператив может приобрести участнику квартиру или начать ее строительство;

2. максимальный срок, предназначенный для погашения оставшейся части паевого взноса;

3. размеры и график платежей в счет паевого взноса;

4. возможные условия привлечения заемных средств.

Отдельно стоит отметить, что часть паевого взноса участник ЖНК может внести в зачет старой квартиры (как при системе взаимозачетов ссылка). При этом нужно помнить, что в таком случае недвижимость продается, как правило, по стоимости ниже рыночной.

Примечательно, что в качестве взносов в ЖНК можно использовать материнский капитал. Эта возможность регулируется п. 2 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 25.03.2013).

К основным преимуществам при покупке недвижимости по схеме ЖНК можно отнести:

1. минимальный первоначальный взнос;

2. отсутствие необходимости предоставлять большой пакет документов для вступления в кооператив;

3. низкие проценты при погашении платежа за квартиру по рассрочке.

Что касается рисков приобретения квартиры по схеме ЖНК, к ним в первую очередь относят стандартные минусы участия в любом потребительском кооперативе. Во-первых , это возможность исключения из кооператива по решению общего собрания. Во-вторых , возможность убытков, связанных с расходами на деятельность кооператива (в пределах своих паенакоплений). В-третьих , наличие вступительного взноса в ЖНК, который практически не включается в счет стоимости приобретаемой квартиры и ежемесячных/ежегодных членских взносов, а также присутствие риска дополнительных платежей в случае убытков ЖНК.

Основным же риском покупки недвижимости по этой схеме является тот факт, что до момента выплаты участником кооператива полной стоимости, квартира принадлежит ЖНК. Таким образом, длительное время покупатель не может распоряжаться своей недвижимостью и в случае банкротства кооператива рискует оказаться в весьма невыгодном положении.

Чтобы минимизировать эти риски, перед вступлением в ЖНК необходимо крайне внимательно изучить все его документы. Прежде всего нужно ознакомиться с Уставом ЖНК (проверить его соответствие со ст.18 215-ФЗ). Важно убедиться в существовании ЖНК (заказать выписку из ЕГРЮЛ). Также стоит понять, насколько честно функционирует кооператив — сопоставить количество членов объединения с числом приобретенных через него квартир.

Чтобы избежать резкого увеличения стоимости квартиры после выплаты основной части пая, необходимо внимательно изучить, что прописано в договоре об индексации паевого взноса (важно заметить, что законодательство не устанавливает рамки индексации), а также настоять на ограничении роста стоимости жилья разумными пределами.

После вступления в ЖНК следует получить заверенные копии соответствующих документов (копию решения о приеме и копию протокола собрания).

При досрочном выходе из ЖНК пайщик теряет вступительный взнос и членские взносы. Также на него может быть наложена неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом (размер не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа). Более того, согласно п.4. ст.32 215-ФЗ возврат паевого взноса может затянуться до двух лет. В случае, если квартира пайщику уже была передана, возврат этого взноса производится после освобождения жилья.

В целом, нужно отметить, законодательство хорошо справляется с регулированием ЖНК, поэтому этот рынок активно развивается, и, вероятно, будет увеличиваться. Хотя сейчас доля продаж квартир в новостройках через ЖНК не велика по сравнению с другими формами приобретения квартир.

Основное отличие ЖСК от ЖНК заключается в том, что ЖСК создается для строительства одного конкретного здания, а ЖНК не ограничен столь тесными рамками и может направлять свои средства на приобретение квартир в самых разных домах.

Практически все ЖСК в настоящий момент действуют исключительно на основании ФЗ-214, гражданского и жилищного кодексов РФ. А деятельность ЖНК, в основном, регулируется специальным законом ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

Также эти две формы отличаются по принципам накопления и использования паевых взносов. ЖНК больше похожи на кассы взаимопомощи — часть денег за квартиру вносит пайщик, а остальное выплачивает кооператив. В последующем пайщик возвращает ссуду и оплачивает проценты за ее использование. При этом, чем больше срок накопления первоначального взноса, тем больше и срок погашения ссуды. В ЖСК же паевые взносы целиком направляются на строительство дома.

К недостаткам ЖСК относится риск внесения дополнительных денежных средств в случае, если объединение не сможет построить дом на основании паевых взносов всех членов кооператива. Заселение в квартиры, принадлежащие ЖСК, возможно до полной выплаты пая, при этом сроки его выплаты регламентируются только уставом кооператива и/или договором паенакопления.

К недостаткам ЖНК относится длительность периода накопления минимального взноса, на протяжении которого пайщик не может въехать в приобретаемую квартиру. А также то, что, даже вселившись в квартиру, он не является ее собственником, пока долг кооперативу полностью не погашен.

Впрочем, при покупке квартиры по любой из схем - и ЖНК, и ЖСК, участник до момента полной выплаты пая не является собственником недвижимости и не может получить имущественный налоговый вычет до погашения долга.

Как показывают исследования социологов, около 70% россиян заинтересованы в том, чтобы приобрести новое жильё, однако для большинства из них финансовая сторона дела представляется неразрешимой проблемой. Получить ипотечную ссуду и обеспечить её погашение под силу далеко не всем. Именно по этой причине в последнее время всё большее значение приобретает жилищный кооператив как единственный путь приобретения жилья.

Что это такое

Прежде чем начать разговор о том, какие разновидности этой структуры существуют в нашей стране, дадим по возможности чёткое определение того, что несёт в себе само понятие "жилищный кооператив". Согласно существующему законодательству, это некоммерческая организация, являющаяся одной из разновидностей потребительского кооператива, целью которого является обеспечение всех его членов недвижимостью в жилых домах, возводимых на собственные средства.

Все действия этой организации осуществляются строго в рамках Жилищного кодекса России. Членами кооператива могут быт как отдельные граждане, достигшие шестнадцати лет (физические лица), так и организации (юридические лица). Организация жилищного кооператива возможна при наличии не менее пятидесяти человек, желающих в него вступить. Следует заметить, что она не связана с серьёзными процедурными сложностями.

Управление жилищным кооперативом регламентируется Жилищным кодексом РФ. Согласно этому документу, оно осуществляется: общим собранием членов кооператива, его правлением, ревизионной комиссией и рядом исполнительных органов, предусмотренных уставом каждого конкретного кооператива.

Виды жилищных кооперативов

По своей специфике кооперативы делятся на три вида: жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные (ЖСК), и жилищно-накопительные (ЖНК). Несмотря на то что каждому из них присущи свои характерные особенности, первые две разновидности обладают общими чертами, главной из которых является приобретение гражданами в свою частную собственность какого-то определённого дома. Но если пайщики жилищного кооператива претендуют на уже построенный и сданный в эксплуатацию дом, то жилищно-строительный кооператив предполагает организацию самостоятельной постройки нового здания. Такая форма имеет богатую традицию ещё с советских времён.

И, наконец, третья разновидность – жилищный накопительный кооператив. С первыми двумя он имеет как схожие черты, так и отличия. Он также создаётся для обеспечения его членов жильём, но в этом случае жильё приобретается не в каком-то конкретном, заранее намеченном доме. За счёт накоплений, составленных из паевых взносов, квартиры приобретаются в различных домах, как законченных и сданных в эксплуатацию, так и находящихся в стадии строительства.

Беспроцентный долг вместо ипотеки

Возникает естественный вопрос: "Каким образом выплачивается сумма, недостающая после внесения первоначального взноса, ведь она может быть весьма велика?" Вот в этом заключается особенность, которой обладает жилищный накопительный кооператив. Его члены получают необходимое финансирование не в виде ипотечной ссуды, а в качестве беспроцентного долга, выдаваемого на определённый срок. До этого момента собственностью вкладчика является не сама квартира, а лишь внесённый им пай, который он может по своему усмотрению продать, передать по дарственной или завещать.

Особенности выплаты долга

Добавив недостающую сумму из своего паевого фонда, кооператив приобретает квартиру, которую оформляет как свою собственность до тех пор, пока пайщик полностью не погасит всю сумму долга. До этого времени он имеет право вселиться, но жильё ему передаётся лишь в пользование, а не во владение. По заранее согласованному графику член кооператива обязан производить выплаты по предоставленному ему кооперативом займу, и как только он будет погашен, новый владелец получает право переоформить её в свою собственность.

В случае прекращения платежей до полного погашения долга, пайщик автоматически выходит из состава кооператива, который возвращает ему ранее выплаченный им пай. В этом случае он обязан освободить занимаемое им помещение в течение двух месяцев со дня прекращения своего членства. Если же по какой-либо причине кооператив ликвидируется, то срок отсчитывается со дня подписания протокола.

Установление порядка очерёдности покупки квартир

Немаловажным вопросом является и порядок приобретения кооперативом тех или иных жилых помещений для его конкретных членов. Он выносится на обсуждение общего собрания членов кооператива, или предусматривается его уставом. В любом случае определяющими факторами могут служить: объём внесённого пая, а также срок, в течение которого была внесена часть общего взноса, дающая кооперативу право на покупку или строительство жилья. Согласно существующей практике, при равных условиях приоритет имеет тот пайщик, которому осталось меньше времени до завершения уплаты паевого взноса, а если и таких членов несколько, то учитывается срок пребывания в кооперативе.

Возможные неприятности

Важно отметить, что, несмотря на популярность жилищно-накопительных кооперативов, именно они стали основой создания множества финансовых пирамид. В результате появилось большое количество обманутых дольщиков. Это говорит о том, что, принимая решение о вступлении в такой кооператив, следует тщательно изучить его документацию и убедиться в том, что на рынке недвижимости он пользуется хорошей репутацией.

Достоинства ЖК

Любой потребительский жилищный кооператив, к какому бы из перечисленных видов он ни относился, имеет как свои плюсы, так и минусы. Говоря о наиболее значимых достоинствах, следует отметить, что приобретённое с помощью кооператива жильё в конечном итоге оказывается почти вдвое дешевле, чем купленное по ипотечной ссуде.

Способствует этому, прежде всего, то, что общая касса кооператива обходится без финансов, предоставляемых кредитными организациями, устанавливающими достаточно высокие проценты. Сравнительно низкая себестоимость жилья объясняется также и тем, что оно строится или приобретается готовое, без участия посредников.

К плюсам относится и лёгкость, с которой можно вступить в жилищный кооператив. В отличие от получения ипотечной ссуды, для этого не требуется предоставления большого количества документов, в том числе и удостоверяющих платежеспособность. Как правило, речь идёт лишь о паспорте и трудовой книжке. Логика простая: недобросовестный член ЖК, потеряв всё, неизбежно отсеется.

Недостатки ЖК

Однако жилищный кооператив как самостоятельная структура имеет и определённые минусы. К ним, прежде всего, относится довольно значительная сумма вступительного взноса. Она может составлять 2-6% от общей стоимости будущей квартиры. Причём следует учесть, что она не входит в общую сумму накопления и не возвращается, если член кооператива желает из него выйти. Кроме того, практика показывает, что срок накопления обычно составляет не менее двух лет, и даже если пайщик сразу вносит всю сумму, он не может занять своё жильё.

Для большей объективности оценки достоинств и недостатков ЖНК следует учесть, что при получении ипотечной ссуды клиент банка сразу становится владельцем квартиры, с той лишь оговоркой, что до полного погашения ссуды она остаётся в залоге у банка. В случае возникновения проблем с платежами банку выгоднее отыскать пути урегулирования ситуации, чем по суду изымать у клиента его недвижимость. Совершенно иная картина в кооперативе. Тут, согласно уставу, жильё, вплоть до полного погашения его стоимости, не принадлежит пайщику, а права жилищного кооператива позволяют в случае невыплаты всей суммы лишить его собственности.

ЖНК – популярная форма покупки жилья

Из отчётов федеральной службы по финансовым рынкам видно, что в настоящее время в России действуют девяносто шесть жилищно-накопительных кооперативов. Это говорит об их популярности у потенциальных пайщиков. При соблюдении определённых правил членство в них не сопряжено с большим риском. Важно только реально оценить свою платежеспособность и правильно выбрать жилищный кооператив, так как виной разного рода неприятностей бывает их необдуманный выбор, а не сама схема функционирования этих структур.