В части рисков покупка квартиры, которая унаследовано «по закону», не имеет существенных отличий от наследования по завещанию. Круг законных наследников достаточно широк и включает в себя не только родственников по прямой линии. Вероятность появления неизвестного претендента на наследство крайне мала, но единичные случаи известны любому риэлтору или юристу, который специализируется на вопросах наследства.

Также как и в наследовании по завещанию, в этом случае должно быть соблюдено правило обязательной доли, а супруг наследователя обладает половиной совместно нажитого имущества.

Вывод можно сделать следующий: наследственные квартиры, перешедшие в собственность по завещанию, не часто являются объектами мошенничества . Однако, это полностью компенсируется невозможностью проверить и с определенной долей вероятности очертить круг наследников.

Квартиру, которая находится в процессе строительства, продать нельзя: фактически она не существует. Однако, каждая третья сделка по приобретению недвижимости заключается именно в отношении жилья в домах, не введенных в эксплуатацию. В этом случае «продавец» переуступает права требования «покупателю».

Это один из наиболее прозрачных способов приобретения квартиры: она не имеет истории, т.е. изначально чиста, на нее не могут предъявить права родственники, о существовании которых никому не было известно.

Чему следует уделить внимание при приобретении квартиры через уступку прав:

• какова мотивация продавца ? Это инвестор, который таким образом зарабатывает деньги, или лицо, которое передумало жить в этом доме. Если вариант второй, то важна причина, по которой человек изменил свое мнение. Возможно, дом имеет технические дефекты;
• все ли документы в порядке ? До совершения сделки знакомимся внимательно со следующими документами:
  • договор долевого участия – это основной договор с застройщиком, в котором обговариваются условия, стоимость, каким образом и в какой объеме произошла оплата, не заложена ли будущая квартиру банку;
  • документ, подтверждающий произведение расчетов по договору долевого участия;
  • документальное согласие застройщика на переуступку. Для застройщика это не является обязательной бумагой. Если документа нет, идем к застройщику и ставим его в известность о переуступке прав. Попутно узнаем: не переуступлены ли права еще кому-нибудь. Застройщик для покупателя в этой ситуации является страхующим звеном: большинство застройщиков отслеживают все переуступки.

Приобретение подаренной квартиры несет в себе стандартные риски, возникающие в сделках с неопределенным количеством лиц, потенциально имеющих права на квартиру. Что должно насторожить:

1. Даритель и одаряемый не являются родственниками.
2. Даритель написал дарственную незадолго до смерти.
3. Даритель является пожилым человеком.

В этих случаях вероятность получить проблемную квартиру существенно возрастает.

В целом необходимо понимать, что подаренные вещи обычно не предполагаются к продаже. Как правило, квартиру передают в виде дара тому, кто очень в ней нуждается в силу сложных жилищных условий, имеет плохое финансовое состояние и не может позволить себе купить жилье. Такие люди в подаренной квартире живут сами и не занимаются ее продажей.

Кроме того, с этим видом квартир действует правило времени: чем ни больше времени прошло с момента дарения, тем меньший риск имеет покупатель.

Подводные камни или на что смотреть, чего опасаться

Помимо рисков, связанных с неопределенным кругом лиц, которые могут неожиданно выразить свои права собственности на квартиру, необходимо также иметь представление о юридических тонкостях некоторых категорий квартир. Несмотря на то, что рисков потерять купленную квартиру в этих случаях нет, существуют риски, которые могут усложнить дальнейшее пользование квартирой.

При покупке приватизированной квартиры покупатель обязательно должен видеть первый правоустанавливающий документ — Договор о передаче квартиры из муниципальной собственности в собственность граждан. Часто бывают случаи, когда продавец представляет все необходимые свидетельства, выписки из Реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Их будет недостаточно.

Необходимо знать о всех проживающих в квартире людях, включая несовершеннолетних детей, на момент приватизации. В договоре о передаче квартиры в собственность граждан будут указаны все эти лица, с выделением долей каждому из них, либо с записью об отказе от участия в приватизации в пользу другого лица. Собственно, эта запись об отказе и является камнем преткновения. Отказавшиеся от участия в приватизации лица собственниками не являются, но при условии отсутствия другого места жительства имеют право пожизненного бессрочного проживания в этом жилом помещении.

Стоимость квартиры с таким «отягощением» значительно снижается примерно на сумму той доли в праве собственности, от которой человек отказался.

Залоговая

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, является наиболее безопасной и, кроме того, выгодной. Минус несущественен: длительность процедуры оформления, предусматривающей сначала снятие залогового обременения и только затем возможность осуществить куплю-продажу.

Реализация квартир, находящихся в залоге у банка, возможна на основании решения суда. В правильном банке такое решение должны показать покупателю без напоминаний.

Опасаться в данном случае стоит только банкротства самого банка.

В цивилизованном обществе принято документировать договоры, сделки, а также сопутствующие им процессы. Квартира передается в собственность после произведения полной оплаты на основании акта приема-передачи. Ключи могут быть переданы после подписания этого акта, в котором факт передачи должен быть указан.

В качестве альтернативы составляется дополнительный акт приема-передачи ключей.

Махинации и схемы обмана

Помимо глобальных рисков, которые несет покупатель квартиры, связанных с оспариванием права собственности в будущем, при покупке жилья возможны некоторые схемы обмана и аферы, которые вроде бы и не существенны, однако, могут осложнить жизнь не только в моральном, но и в финансовом плане. Это касается, в том числе, перепланировки, которая не была задокументирована и оформлена должным образом. Зная о том, как обманывают, не допускайте ошибок при покупке.

Незаконная перепланировка

Наличие незаконной перепланировки не мешает приобретению квартиры. Тем более, что сотрудники БТИ по собственной инициативе не выезжают на каждую продаваемую квартиру для ее инспекции, а выдают стандартные технические планы. Однако, покупателю нужно помнить, что перепланировку, на которую не было получено разрешение, рано или поздно необходимо будет легализовывать. На что потребуется дополнительное время и деньги. Более того, некоторые виды перепланировок могут быть признаны невозможными к узакониванию: суд вправе потребовать вернуть квартиру в прежний вид, что может стоить больших денег.

Квартира с незаконной перепланировкой стоит дешевле. При этом в 100% случаев собственник будет пытаться продать ее даже выше средней стоимости на аналогичное жилье, мотивируя это тем, что его квартира нестандартная, в нее были вложены значительные финансовые средства, собственные силы, применены дизайнерские решения и т.д.

Совет всем покупателям: сравнивайте план БТИ с реальной квартирой. Откажитесь от покупки до тех пор, пока план не будет приведен в соответствие. Или требуйте значительного снижения цены.

Какие вопросы стоит задать?

Итак, что нужно узнавать и учесть:

1. Сколько человек имеют право собственности в квартире?
2. Когда проходила приватизация?
3. Были ли члены семьи, которые отказались от участия в приватизации?
4. Как давно продавец владеет квартирой?
5. Кто проживает в квартире в настоящее время?
6. Кто был предыдущим владельцем квартиры?
7. Где проживают родители продавца и где будет жить он сам после продажи?
8. Есть ли лица, которые могут претендовать на право собственности или право пожизненного проживания в квартире?
9. Проводились ли в квартире перепланировки?

Юридическая проверка

Практика показывает, что если человек хотя бы один раз занимался самостоятельно покупкой или продажей квартиры, то в дальнейшем он сможет без проблем совершать подобные сделки, не прибегая к какой-либо помощи. Проблематичным является первый раз, когда человек не до конца понимает процесс продажи/покупки, не знает тонкостей оформления бумаг и не может видеть всех подводных камней. В первый раз всегда лучше обратиться к специалистам. Это избавит от лишних проблем и волнений.

Сопровождение

В цивилизованных обществах выполнение определенных функций принято доверять специалистам. Не потому, что эти функции невероятно сложны. Просто каждый должен заниматься своим делом, и тогда все дела будут выполняться на высоком уровне.

Во-первых, квалифицированный юрист придает сделке статус. Во-вторых, он понимает суть происходящего с первого взгляда и слова. В-третьих, обмануть знающего опытного человека практически невозможно.

Приобретение квартиры – это серьезное мероприятие. Осуществить юридически грамотную сделку довольно сложно, ведь покупка недвижимости сопровождается рисками столкнуться с мошенниками. Как обезопасить себя от форс-мажоров, на что обратить внимание при покупке квартиры? Об этом вы узнаете из нашей статьи.

○ Особенности процедур.

Покупка жилья начинается с осмотра жилого помещения и прилегающей к дому территории. Именно на первом этапе будущий покупатель решает – нравится ему квартира или лучше подыскать вариант получше.
Второй этап заключается в проверке юридической чистоты недвижимости. В интересах покупателя учесть все нюансы, чтобы после сделки не быть огорошенным внезапным появлением дальних родственников и по совместительству собственников квартиры. Параллельно с проверкой документов покупатель должен оценить непосредственного продавца.

○ Законодательное регулирование.

Гражданско-правовые сделки с покупкой недвижимости базируются на заключении договора купли-продажи квартиры (ст. 550 ГК РФ). Соглашение составляется в письменной форме и подписывается обоими участниками сделки. Закон допускает исключительно добровольное заключение подобных договоров – в противном случае сделка признаётся ничтожной и может обжаловаться в суде.
Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ, участники договора купли-продажи оформляют передаточный акт. Соглашение служит основанием для передачи квартиры от прежнего распорядителя новому владельцу. Правоотношения требуют регистрации в Росреестре или отделении «Мои документы» (ранее МФЦ). После государственной регистрации квартиры права на недвижимость переходят от продавца к покупателю.

○ Что и как проверить перед покупкой квартиры?

Проверке подлежит стандартный пакет документов на недвижимость. Отсутствие или сомнительность какого-либо документа должны насторожить покупателя.
Документы, подлежащие проверке:

• Паспорт собственника (доверенность представителя).
• Свидетельство о праве собственности.
• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Выписка из домовой книги.
• Письменное разрешение супруга на совершение сделки.
• Подтверждение органа опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние.

Особое внимание уделяется выписке из домовой книги и справке о переходе прав на жильё. В первом случае вы узнаете, нет ли на квартиру других претендентов, помимо продавца. Справка сверяется с выпиской, а сравнение показывает – не нарушены ли права других собственников. Не лишним будет также взять справку об отсутствии долгов за ЖКХ.

✔ Документы на право собственности

Проверка квартиры не обходится без изучения правоустанавливающих документов. Перечень нужных бумаг содержится в свидетельстве на право собственности (предоставляется продавцом). Отсутствие документа из списка – явный повод направить запрос в Росреестр. Вполне возможно, бумага затерялась при переезде. Но если документов не обнаружится, смело отказывайтесь от покупки такой квартиры!
Свидетельство и правоустанавливающие документы содержат следующие сведения:

• О собственнике.
• Технические характеристики квартиры.
• Кадастровые данные.
• Номер государственной регистрации.
• Дата оформления и т.д.

Проверке подлежат исключительно подлинники, которые нужно сверить с нотариально заверенными копиями. Обращайте внимание на государственные печати, штампы и подписи уполномоченных лиц.

✔ История квартиры

Юридическая «чистота» недвижимости, она же история, узнаётся по выписке из ЕГРН. Образец свидетельства содержит сведения об аресте квартиры, запретах на совершение сделок, а также информацию о ранее заключаемых операциях.
Слишком частая перепродажа жилья обычно говорит о невыгодности предстоящей покупки. Отсутствие сведений о квартире в ЕГРН напротив, повышает шансы на успешную продажу жилья. Запрос на нужные сведения подаётся в муниципалитет по месту нахождения объекта недвижимости.

✔ Качество жилья

Немаловажное значение играет соответствие квартиры жилищным регламентам. Для того чтобы проверить кадастровые сведения, попросите собственника предоставить документы из БТИ. Обратите внимание на план – в нем указаны возможные изменения перепланировки. Из документов можно узнать, узаконены изменения заранее или собственник получал разрешение в муниципалитете.
Не стоит связываться с жильём, где нарушена конструкция несущих стен. Более того, проходите мимо квартир с неузаконенной и самовольной перепланировкой. В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ, несогласованные переустройства жилых помещений наказываются штрафом в размере от 1000 до 2500 рублей с требованием устранить нарушения. В данном случае вся вина ляжет на плечи покупателя, как на будущего распорядителя недвижимости.

✔ Права третьих лиц

Прописанные лица проживают в квартире до тех пор, пока собственник не продаст недвижимость покупателю. Выписка происходит заранее, однако на горизонте могут внезапно возникнуть третьи лица:

• Находящиеся в местах лишения свободы.
• Проходящие курс лечения в ПНД.
• Солдаты-срочники.
• Несовершеннолетние, находящиеся в воспитательных учреждениях.
• Пенсионеры из домов для престарелых.

Позаботиться о предотвращении проблем с правами третьих лиц можно путем изучения расширенной справки. Документ выдаётся в паспортном столе по запросу лица.

✔ Проверка продавца

Перед подписанием договора купли-продажи обязательно проверьте личность продавца. Предъявленные им паспортные данные должны совпадать с информацией в свидетельстве на право собственности квартирой. Попросите продавца снять копии с его паспорта для проверки сведений в миграционной службе.
Возникают ситуации, когда покупатель сомневается в продавце. В таком случае вежливо попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера об отсутствии постановки на учёт. Ничего зазорного в просьбе нет, но нужно быть готовым к любой реакции продавца.

○ Как провести осмотр жилья?

Осмотр квартиры может быть обзорным (поверхностным) или детальным. Обзорное ставит целью изучение характеристик квартиры на предмет подходящих условий проживания. Например, покупателю сразу не понравится планировка или не устроит совместный санузел.
Детальный осмотр проводится после обзорного, обычно через несколько дней, что называется, свежим взглядом. В ходе подробного изучения технических особенностей квартиры осмотрите розетки, инженерные сети, работу счётчиков и иные части дома. Детальный осмотр претворяет скорое заключение договора купли-продажи.

✔ На что обращать внимание

Важность осмотра квартиры заключается прежде всего в выявлении недостатков. В дальнейшем это поможет сбить цену на жильё или потребовать устранения проблем за счёт продавца.
Обращайте внимание на следующие параметры:

1. Внутренний облик квартиры.
2. Количество этажей, работоспособность лифта.
3. Наличие парковок и детских площадок.
4. Внешний вид дома.
5. Характер соседей.
6. Местоположение детских садов, школ, больниц, развлекательных центров.
7. Наличие лесной или парковой зоны.

Пропустив важные детали до заключения договора, вы рискуете потерей финансов на устранение недоделок.

✔ Как понять выгодное или нет предложение

Иногда в объявлениях можно встретить фразу «торг уместен» – известный сигнал о том, что продавец предоставляет скидку. Но не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Около 80% современных квартир на вторичном рынке жилья имеют завышенную стоимость. Начинать торговаться о цене нужно только после осмотра недвижимости, но никак не раньше. Почему? Скидка предоставляется только при выявлении недостатков в жилье, а не просто по одной фразе в объявлении.
Делайте акцент на несоответствии реального и заявленного положения вещей. Например, указанная в объявлении площадь кухни составляет 10 кв. метров, а на деле всего 9,6 кв. метров. Или продавец указал одно расстояние до ближайшего метро, но путь гораздо дольше. Наконец, заостряйте внимание на неважный внешний вид из окна. Пусть размер скидки и составит не миллион, а несколько тысяч рублей, но зато вы сэкономите на покупке жилья.

— этим вопросом должен задаться каждый, чтобы одно из радостных событий в жизни не омрачилось проблемами или потерей денег. Как проверить квартиру перед покупкой ? Можно обратиться к квалифицированному юристу либо сделать это самостоятельно (См. Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?) .

Как проверить квартиру перед покупкой

Первое, что необходимо сделать, — это проверить правоустанавливающие документы на квартиру. То есть основной вопрос, который стоит перед вами: на основании чего у владельца квартиры имеются права на нее?

Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и т. д. Желательно также посмотреть оригиналы этих документов, чтобы убедиться в отсутствии исправлений, поправок, помарок.

Если таковые имеются, то их официальность должен удостоверить нотариус. Задумайтесь над ситуацией, когда человек хочет продать квартиру, завещанную или подаренную другим человеком, в короткие сроки после получения ее в собственность.

Далее нам необходимо проверить историю квартиры. Для этого берем выписку из ЕГРП. В этом реестре содержатся все сведения о квартирах с 1998 года. Для получения выписки обращаемся в Росреестр с заявлением, квитанцией об оплате госпошлины и паспортом. Размер госпошлины составляет 200 руб. для физлиц и 600 руб. для юрлиц.

Также выписку можно заказать по почте или через МФЦ. Выписка из ЕГРП покажет, кто являлся собственником квартиры, какие споры в отношении нее были за последние годы и т. д. Учтите, что срок исковой давности для предъявления претензии по бывшим спорам составляет 3 года.

Так что если вы заметили, что спор был недавно, попросите у собственника копию решения и убедитесь, что все в порядке. Бывают и такие ситуации, что сведений о квартире в ЕГРП нет. Это связано с тем, что кроме приватизации с квартирой ничего не совершалось соответственно, объект продажи чист.

Покупка квартиры: документы и нюансы сделки

Еще одним не менее важным вопросом при покупке квартиры является проверка на наличие/отсутствие в ней незаконных перепланировок. Это можно проверить только с помощью справки из БТИ. Любая перепланировка квартиры должна быть согласована с соответствующими органами. Если разрешения нет, то собственнику грозит административная ответственность в виде штрафа.

Теперь коснемся основного вопроса: как проверить продавца

Первое: проверяем паспорт гражданина, продающего недвижимость. Это делается либо при помощи специального сервиса на сайте ФМС, либо путем обращения в паспортный стол.
Совершенно иная ситуация складывается, когда сделку ведет представитель собственника. В этом случае необходимо самым тщательным образом изучить доверенность представителя и выяснить, на какие действия он имеет право — только на подписание договора или же и на получение денег.

И наконец, последнее действие, необходимое для проверки квартиры: нужно убедиться, что в квартире не прописаны третьи лица, которые впоследствии могут предъявить свои права на эту жилплощадь. Для этого собственник должен предоставить вам выписку из домовой книги, где отражаются сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?).

Проверка квартиры: что еще нужно учесть

При осмотре квартиры надо обратить внимание на общее состояние. Например, сколы, трещины в стенах и потолке говорят о том, что ремонт здесь давно не делался, соответственно, вложить денежные средства, пусть даже в косметический ремонт, все же потребуется.

Кроме этого, если квартира находится на последнем этаже, осмотрите потолок на предмет протечки крыши. Если такая проблема есть, потребуется также ремонт крыши. Если подтеки есть, но квартира находится не на последнем этаже, значит, ее заливают соседи.

Вообще, вопрос с соседями на сегодняшний день является одним из актуальных. Прежде чем подписывать договор купли-продажи квартиры, поговорите с бабушками около подъезда, другими жильцами, выясните всю ситуацию, чтобы потом не страдать от нерадивых соседей. Безусловно, если возникнут большие проблемы, то, например, соседа-алкоголика можно выселить, но это дело хлопотное и долгое.

Кроме основного пакета документов, для правильного оформления купли-продажи требуется еще несколько документов:

• Согласие второго супруга на распоряжение имуществом. Если собственник говорит, что он не состоит в браке, можно посмотреть его паспорт или обратиться с этим вопросом в паспортный стол.
• Согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки по продажи квартиры, если собственником квартиры является ребенок.
• Если квартиры была получена по наследству, стоит убедиться в том, что других наследников не имеется, а если они и есть, то уже заявили об отказе от наследства. Всю эту информацию можно получить у нотариуса в виде выписки из нотариальной книги.

Проверка квартиры-новостройки

Самое главное при приобретении квартиры в новостройке — это проверка репутации застройщика . Для этого надо изучить его деятельность, сколько лет он строит дома именно в вашем регионе, все ли квартиры сдавались вовремя, не было ли нареканий у жильцов. Желательно также съездить в ранее отстроенный дом и поговорить с жителями.

Но это формальная сторона вопроса. Более подробно стоит остановиться на документации от застройщика. Прежде всего, им должны быть получены все соответствующие разрешения на строительство дома. Также он должен состоять в саморегулируемой строительной организации. Это является гарантией того, что в случае банкрота застройщика и остановки строительства, гражданам будут компенсированы их убытки. То есть членство в саморегулируемой организации это своего рода страховка от несчастных случаев. Кроме этого, у организации должны иметься соответствующие документы на землю под дом.

Причем все запрашиваемые вами документы компания должна представить без нареканий. Если по каким-то причинам она отказывается это делать, задумайтесь.

Ситуации, которые бывают на практике

Ситуация 1 . Т. купила квартиру. Через некоторое время ей пришла повестка в суд о том, что подан иск бывшим владельцем квартиры о признании сделки купли-продажи недействительной. В судебном заседании истец представил доказательства того, что в момент подписания договора он был недееспособен, а это в соответствии со ст. 177 Гражданского кодекса является основанием для признания сделки недействительной.

Ситуация 2. И. приобрел квартиру и спустя некоторое время узнал, что в 90-е годы, когда была приватизация этой квартиры, ребенок не реализовал свое право на приватизацию и теперь подал иск в суд о признании сделки недействительной. В 1994 года был принят закон о приватизации, в соответствии с которым ребенок тоже должен был участвовать в приватизации. Исключение составляли случаи, когда давалось письменное разрешение органа опеки на неучастие.

Ситуация 3. М. купила квартиру, которая перешла в собственность продавца по наследству. Через некоторое время объявился наследник, который не знал о смерти родственника. Нотариус оформил наследство на того, кто в течение 6 месяцев обратился к нему с соответствующим заявлением. Неучтенный наследник подал документы в суд об оспаривании сделки.

Ситуация 4. С. купил квартиру у Н. Сделку оформляла родственница Н. по доверенности. Документ был составлен правильно, поэтому вопросов у покупателя не возникло. Но позже выяснилась, что Н. психически нездорова и не может отвечать за свои поступки.

Таких ситуаций на практике может быть большое количество. Но при правильном подходе к предпродажной проверке квартиры вы сможете избежать многих неприятных моментов и владеть приобретенной недвижимостью, не опасаясь появления третьих лиц, о которых вас не предупредил хозяин квартиры.

Рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Как убедиться в безопасности и чистоте сделки?

Покупая квартиру на вторичном рынке, граждане могут быть уверены в том, что им не придется иметь дело с недобросовестными застройщиками и в будущем они не столкнутся с такой проблемой, как долгострой. Но это не повод снижать бдительность, ведь рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Единственный способ обезопасить себя от них — проверка юридической чистоты квартиры. Можно обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стопроцентной гарантии безопасности сделки это не даст, ведь бывают случаи, когда мошенниками оказываются сотрудники этих агентств. Поэтому, даже доверяя оформление сделки специалистам, лучше не полениться и самому разобраться в некоторых вопросах.

Предлагаем простую пошаговую инструкцию, которая избавит покупателей от возможных неприятностей

1. Проверить правоустанавливающие документы на квартиру

Первое, что необходимо сделать — попросить у продавца показать документы, на основании которых возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор ренты. Иногда продавцы предъявляют вступившее в силу решение суда. Документы нужно лично внимательно изучить, проверить, нет ли фальсификаций, исправлений, которые не заверены подписью всех сторон, подчисток.

2. Проверить госрегистрацию договора и историю объекта

Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно попросить у продавца или взять самостоятельно, узнав кадастровый номер объекта. Чтобы самому получить выписку из ЕГРП , нужно предъявить заявление в письменной форме, удостоверение личности и квитанцию об оплате счета за выписку из ЕГРП. Но так как подробную расширенную выписку с полной историей объекта может взять только сам собственник, лучше потребовать выписку у него.

В выписке содержится информация об объекте и зарегистрированных правах на квартиру. Также там говорится о действующих ограничениях, требованиях, правопритязаниях на объект недвижимости.

В ЕГРП содержится история всех жилых объектов, начиная с 1998 года. Есть информация о переходах права собственности, запретах на проведение сделок, арестах имущества, имущественных спорах.

При наличии споров или арестов, нужно смотреть на срок давности. Сделки с жильем могут быть признаны недействительными в течение трех лет. Конфликты и споры, срок давности которых не истек, могут обернуться проблемой для нового собственника. Однако не всегда это повод отказываться от хорошей сделки — можно попросить у продавца показать судебное решение, чтобы проверить, является ли он законным владельцем.

Если объект часто перепродавался или в квартире долго никто не жил, это также должно насторожить покупателя.

Старые квартиры могут быть не зарегистрированы в ЕГРП. Это говорит о том, что объект юридически чист. Но если сомнения все же имеются, можно направить запрос в Департамент жилищной политики.

3. Изучить договор

Обязательно следует обратить внимание, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если они есть, нужно узнать, выполнялись ли эти условия. Также стоит посмотреть, когда договор вступил в действие. Если квартира была подарена или завещана человеку недавно посторонним лицом, и он срочно хочет сбыть ее, это повод задуматься.

4. Узнать, производились ли перепланировки

Следующий шаг — проверка документов из БТИ. Их нужно попросить у продавца. Это позволит убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройства.

5. Проверить продавца

Изучая все, что связано с объектом недвижимости, нужно не забыть про самого продавца. Нередки случаи, когда мошенники продают во всех отношениях хорошее, чистое и качественное, но чужое жилье. Проверять нужно подлинность паспорта (это можно сделать на сайте Федеральной Миграционной Службы РФ , а также в территориальном подразделении ФМС).

Если владелец продает квартиру через представителя, нужно убедиться, что доверенность подлинная и документ заверен нотариусом. Также нужно изучить доверенность и узнать, какие полномочия есть у представителя — только подписание договора или также получение денег.

Еще один важный момент — дееспособность продавца. Чтобы сделку не признали недействительной, к этому вопросу следует отнестись внимательнее. На помощь могут прийти соседи, которые часто хорошо осведомлены.

6. Проверить права третьих лиц

Для этого нужно взять у владельца расширенную выписку из домовой книги.

В ней содержится вся информация о том, кто зарегистрирован в квартире, а также указано, имеют ли эти люди право жить в квартире после того, как она будет продана.

Никто не обрадуется, если к нему домой внезапно заявится посторонний человек, отсидевший в тюрьме несколько лет, и объявит, что он будет здесь жить. А когда выяснится, что он имеет на это полное право, ситуация станет еще неприятнее. Поэтому необходимо убедиться, что третьи лица (обычно это люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение) не смогут в будущем предъявить права на жилье, которое вы собираетесь купить.

Также обязательно нужно обратить внимание, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, поскольку если их интересы не соблюдены, сделку признают недействительной. Кроме того, если продавец состоит в браке, нужно убедиться, что супруг или супруга не возражают против сделки. Это должно быть подтверждено нотариально заверенным согласием.

Покупка жилой недвижимости процесс ответственный. Недостаточное внимание к документальному сопровождению зачастую становится причиной судебных тяжб, а порой и потери жилья.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Какие в 2019 году нужны документы для покупки квартиры? Большинство тех, кто впервые покупает квартиру, полагаются на наличие договора.

Мол, документы о праве собственности представлены, договор подписан, чего бояться. В действительности, причин для оспаривания покупки жилья достаточно много.

Это и арест недвижимости, и притязания третьих лиц, да и много иных оснований. Какие документы необходимы в 2019 году для покупки квартиры? Что должен проверить покупатель?

Основные моменты

Каждый покупатель жилой недвижимости должен знать, что именно на него возлагаются все риски сделки. Если купля-продажа будет оспорена, то именно покупателю придется доказывать свои права в суде.

И единственным доказательством станет договор о заключенной сделке. В типовом договоре предусмотрены такие пункты, как:

• данные продавца и покупателя;
• сведения об объекте сделки;
• стоимость договора;
• порядок расчетов.

Но правильно составленный договор учитывает любые мелочи. Например, непременно следует указать наличие или отсутствие и любых ограничений.

Важно упомянуть и об отсутствии возможных притязаний от третьих лиц. И, конечно, не стоит слепо доверять продавцу.

Может, у него и нет намерения, обмануть покупателя. Но продавец и сам может упустить из вида значимые условия.

Потому каким бы искренним не казался , пусть даже он знакомый или родственник, главное значение имеют документы.

Что нужно знать

Перед покупкой квартиры покупателю желательно ознакомиться с основными рисками в сделках купли-продажи. Это:

Расторжение сделки по причине отсутствия согласия	Если стороны не смогли договориться по всем условиям соглашения, договор расторгается. Если покупатель уже внес оплату, то он вправе истребовать деньги с продавца, руководствуясь нормами о неосновательном обогащении. Но если в договоре прописана заниженная стоимость, то больше этой суммы вернуть не удастся (это одна из частых мошеннических схем, когда часть денег остается у продавца при расторжении договора)
Признание недействительности ДКП	Это может случиться, если перед сделкой не проверены полномочия продавца и юридическая чистота квартиры. Особенно внимательно нужно отнестись к продаже по доверенности
Риск истребования приобретенного имущества	Основанием истребования имущества может выступать недействительность предыдущих сделок. Осторожности требует покупка квартиры, собственники которой неоднократно менялись
Приобретение квартиры, обремененной правами третьих лиц	В результате квартира может быть изъята в судебном порядке

Касательно прав третьих лиц нужно уточнить, кто может считаться заинтересованным лицом. Это:

Обременение может выражаться и в наличии арендаторов, которые имею право на проживание в квартире до окончания срока .

Заявить о своем праве на жилплощадь могут лица, выписанные по определенным обстоятельствам, но сохранившие право на пользование квартирой (солдаты-срочники, заключенные, несовершеннолетние дети, ).

Приобретение жилья с зарегистрированными людьми создаст покупателю дополнительные проблемы. Выписать жильцов против их воли можно только через суд.

Но кроме основных рисков имеются и иные опасности:

• отказ продавца в передаче имущества;
• оспаривание продавцом факта оплаты;
• наличие в квартире скрытых недостатков и т.д.

Порядок заключения сделки

Сделка покупки квартиры делится на пять этапов:

1. Оформление предварительного договора.
2. Проверка всех необходимых документов.
3. Подписание договора купли-продажи.
4. Госрегистрация перехода права собственности.
5. Передача квартиры покупателю.

При первичных переговорах у продавца должны иметься:

• на квартиру;
• сведения о зарегистрированных лицах;
• правоустанавливающие документы;
• документ, подтверждающий личность продавца.

После начальной проверки стороны устно договариваются об условиях сделки и переходят к заключению предварительного договора.

Намерение приобрести квартиру покупатель может подтверждать внесением задатка, о чем обязательно должно быть упомянуто в .

После того как стороны подписали предварительное соглашение, важно тщательно проверить документы. Покупателю нужно знать, какие бумаги надлежит запросить у продавца.

Законодательная база

Пока запись в госреестре не изменена, собственником остается продавец. Договор регистрировать не нужно (), но по желанию сторон можно заверить его нотариально.

Как только переход права собственности зарегистрирован в Росреестре покупатель становится законным собственником квартиры.

И чтобы в будущем полученное право не было подвергнуто сомнению, нужно внимательно отнестись к подготовке сделки.

Перечень документов для покупки квартиры

При приобретении квартиры нельзя подписывать договор купли-продажи до того, как будут проверены документы. Обычно стороны ограничиваются общим перечнем документов, не особенно вдаваясь в детали.

Между тем в зависимости от типа недвижимости и права собственности необходимы и дополнительные документы.

Большинство оспоренных и признанных недействительными сделок обусловлено как раз недостаточной проверкой юридической чистоты жилья.

Какие документы получает покупатель при покупке квартиры? После сделки у покупателя на руках должны остаться:

• договор купли-продажи;
• акт приема-передачи квартиры;
• объекта;
• , подтверждающая госрегистрацию права собственности;
• на сумму договора.

Общий список

К стандартному пакету документов, необходимых при купле-продаже квартиры, относятся:

• паспорт продавца;
• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
• (указывающая на количество прописанных лиц);
• нотариальное (если продавец в официальном браке);
• согласие органов (если среди собственников или прописанных жильцов есть несовершеннолетнее лицо).

Список документов может несколько отличаться в зависимости от того, на первичном или вторичном рынке приобреталась квартира.

При вторичке

Покупая квартиру на вторичном рынке, дополнительно к основному пакету документов покупателю надлежит запросить и иные бумаги. Прежде всего, проверяются правоустанавливающие документы.

Если в них в качестве собственника указано иное лицо, а не продавец, необходимо выяснить причину и проверить действительность полномочий (нотариальная ).

Нужно потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги, дабы исключить возможность появления претендентов на жилплощадь в будущем.

Необходимой является справка о переходе прав на недвижимость. Сопоставив сведения из справки и выписки, можно выяснить, не нарушались ли права третьих лиц.

Желательно запросить справку, свидетельствующую об отсутствии . Исключение, если покупатель добровольно соглашается оплатить имеющиеся задолженности.

Проверяя паспорт продавца, нужно обратить внимание на штамп о регистрации брака. При наличии такового нужно требовать согласия на продажу от супруга.

Если штамп отсутствует, то в целях безопасности лучше все же потребовать справку об отсутствии зарегистрированного брака.

При новостройке от застройщика

Какие документы выдают при покупке квартиры в новостройке потенциальному покупателю?

При приобретении квартиры в новостройке обязательным является предоставление застройщиком следующих документов:

Инвестконтракт	В нем прописаны условия строительства, обязательства компании и сроки их исполнения
Проектная декларация	Таковая предоставляется по требованию покупателя. В ней указаны реквизиты правоустанавливающего документа на объект, данные о собственнике земельного участка, кадастровые данные, общие сведения об объекте, информация о финансовом состоянии
Проектная документация	Содержит сведения о конструктивных и архитектурных особенностях объекта и функционально-технических решениях застройщика
Разрешение на строительство	Конкретного объекта
Правоподтверждающий документ на землю	Нужно уточнить, что на данном участке разрешено возведение МКД
	С 2015 года это документ обязательный. Страховка нужна на случай банкротства застройщика
Выписка из ЕГРН	Показывает, кто является собственником земли, кто приобрел жилплощадь
Учредительные и регистрационные документы	Нужно сверить данные юрлица в налоговой. Разрешение на строительство и документ на землю должны быть оформлены на застройщика
Баланс за три года	Это нужно для сравнения дебиторской и кредиторской задолженности. Большое количество убытков может указывать, что у застройщика не хватит средств на завершение строительства
Форма договора	Важно проверить условия, на которых заключается сделка. Предпочтительнее , иные схемы не так надежны
Допуск СРО с действительным сроком действия	Отсутствие допуска чревато привлечением застройщика к административной
Заключение проектной документации	В нем фиксируется факт проведения госэкспертизы, соответствие проекта основным требованиям

Нужно ли проверять достоверность

Специалисты по продаже недвижимости советуют покупателям не просто проверять документы на квартиру, а требовать предоставления подлинников.

Причем с каждого документа нужно снять копию. Задачей покупателя является свести к минимуму все возможные риски.

При проверке оригиналов документа обращать внимание нужно не только на их содержание. Иногда правильные с виду документы могут оказаться поддельными.

При отсутствии должного опыта желательно оформлять договор у нотариуса. В этом случае представленные документы будут проверены на подлинность.

Кроме того, если договор составляет нотариус, он поможет правильно сформулировать условия и подскажет какие дополнительные пункты желательно включить в соглашение.

Видео: документы при покупке квартиры

Если продавец действует по доверенности, то нужно проверить, не отозван ли документ. В доверенности должно быть указано, что именно может осуществлять доверенное лицо, каковы его полномочия.

При оформлении сделки по материнскому капиталу

Для того чтобы купить квартиру на средства материнского капитала, потребуется получить согласие ПФР на выделение средств.

Для этого должны быть выполнены следующие условия:

• приобретается отдельное жилье;
• квартира находится на территории РФ;
• форма сделки не противоречит закону;
• квартира оформляется в общую собственность всех членов семьи.

Для оформления сделки с участием МК, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.

В договоре обязательно прописывается условие о том, что в течение шести месяцев после перечисления средств маткапитала квартира оформляется в совместную собственность родителей и детей.

Нюансы при составлении договора

Составляя договор купли-продажи, нужно учесть некоторые важные детали, которые помогут предотвратить негативные последствия. Нужно убедиться в дееспособности продавца.

Даже если человек выглядит адекватным, не лишним будет запросить у него справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

При невозможности получения такой справки, нужно настоять на получении заключения судебного эксперта-психиатра.

Сделка, заключенная с недееспособным или ограничено дееспособным человеком признается недействительной.

Если продаваемая квартира получена по , то есть риск появления иных наследников. В договоре следует это предусмотреть.

Прописывается условие, что при появлении наследников, продавец сам должен удовлетворить их материальные притязания.

Важно детально прописать порядок расчета и передачи имущества. Нужно уточнить сроки, в какие передаются деньги и квартира.

Закон оговаривает передачу в «разумные сроки», но на практике получение жилья может затянуться на довольно длительный период.

Не стоит забывать и об условиях расторжения сделки. Если продавец не исполняет своих обязательств, то договор можно расторгнуть.

Необходимо уточнить, что при стороны обязаны вернуть все исполненное по договору. В противном случае можно передать деньги, а квартиру не получить.